Shanghai s’est offert une ascension fulgurante avec une progression des loyers résidentiels de 9 % en seulement douze mois, pendant que Berlin plafonne à 2 %, malgré une demande locative qui ne faiblit pas. Certaines grandes villes affichent des rendements bruts dépassant les 8 %, mais ces performances s’accompagnent d’une fiscalité étrangère de plus en plus lourde. Face à l’incertitude persistante sur les taux bancaires, quelques marchés secondaires se distinguent par leur stabilité, captant ainsi l’attention de nouveaux profils d’investisseurs.L’écart de rentabilité entre les métropoles internationales et les villes moins en vue se creuse. Pour un même espace, le prix d’accès à la propriété peut varier du simple au triple selon la ville choisie.
Pourquoi 2025 sera un tournant pour l’investissement immobilier à l’international
Le marché immobilier mondial se prépare à un changement de cap. Les investisseurs aguerris scrutent chaque indice, peaufinent leurs stratégies et cherchent constamment à rester en avance sur la concurrence. L’an prochain, l’Europe confirme sa force, portée par 214 milliards d’euros d’investissements prévus. L’Espagne s’impose parmi les destinations phares pour l’investissement immobilier 2025, stimulée par un marché robuste et l’arrivée massive d’acheteurs internationaux. Le Portugal continue de rassurer, fort d’une fiscalité attrayante et de rendements locatifs pouvant atteindre 6,9 %. Du côté de la France, les investisseurs les plus prudents y trouvent encore leur compte, alors que la Grèce accélère, profitant de tarifs encore accessibles et de perspectives de plus-value qui séduisent.
En direction du Moyen-Orient, Dubaï affiche des rendements oscillant entre 8 et 12 % et offre un environnement presque exempt de fiscalité sur les revenus locatifs. Les grandes sociétés, elles, avancent en ordre de marche : Blackstone gère 300 milliards de dollars d’actifs, Brookfield dépasse le cap du trillion, Prologis s’impose dans la logistique, CBRE en services, American Tower dans les infrastructures télécoms. Ces géants apportent solidité, innovation et une palette de placements à grande échelle.
Le marché immobilier européen profite également de l’élan des Jeux Olympiques de Paris 2024. Des zones comme la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine ou Paris intra-muros voient leur cote grimper, surtout sur le segment du placement immobilier locatif. L’évolution des taux d’intérêt redistribue les cartes : le changement de cap des politiques monétaires crée des opportunités inédites, particulièrement sur les marchés périphériques. L’évolution du marché immobilier mondial impose une veille constante et une sélection minutieuse des meilleures opportunités pour l’année qui s’annonce.
Les villes à privilégier avec un budget de 100 000 €
Disposer de 100 000 € impose des choix tranchés. L’immobilier locatif abordable se concentre sur l’Espagne, le Portugal et la Grèce. À Alicante ou Valence, un appartement de 40 m² reste dans la cible, avec des prix compris entre 2 275 et 3 000 €/m². À Valence, certains investisseurs atteignent même des rendements de plus de 10 %. La Costa Blanca séduit grâce à un marché fluide, une forte demande touristique et des tarifs qui tiennent encore la route.
Sur la côte portugaise, Porto et Faro se distinguent. Les prix oscillent entre 3 500 et 3 800 €/m², pour des rendements locatifs compris entre 5,4 % et 5,7 %. À Lisbonne, il faut viser la périphérie, car le centre-ville culmine à 5 500 €/m² et devient hors de portée pour bien des acheteurs.
La Grèce reprend des couleurs. À Athènes, les prix avoisinent 2 250 €/m², à Héraklion ils descendent jusqu’à 1 625 €/m². Les rendements locatifs frôlent les 5 %, portés par un tourisme dynamique et une demande saisonnière soutenue. À Mykonos, le ticket d’entrée grimpe nettement.
Côté français, il faut délaisser les mastodontes comme Paris, Lyon ou Bordeaux pour viser des villes telles que Nantes, Angers ou Marseille. Avec ce budget, l’achat d’un studio ou d’un petit deux-pièces reste possible, les rendements se situant alors entre 4 et 6 %.
Voici un panorama comparatif des villes les plus attractives pour investir ce montant :
| Ville | Prix moyen au m² | Rendement locatif (%) |
|---|---|---|
| Valence | 2 275 € | jusqu’à 10 |
| Porto | 3 800 € | 5,7 |
| Athènes | 2 250 € | 5 |
| Marseille | 2 335 € | jusqu’à 6 |
Choisir la bonne ville, sélectionner le quartier adapté et le bon type de bien change la donne. Il s’agit de miser sur la proximité des transports, d’analyser les secteurs où la demande locative reste forte et de surveiller les évolutions démographiques. Pour viser un rendement attractif, rien ne remplace l’anticipation et la rigueur.
Tendances à suivre et conseils pour réussir un investissement immobilier à l’international
De nouveaux marchés s’imposent doucement sur la scène mondiale, mais la diversification reste le mot d’ordre. Les investisseurs chevronnés s’orientent vers le private equity pour accéder à des sociétés non cotées, viser des performances élevées et limiter la volatilité globale. La SCPI attire ceux qui cherchent simplicité et mutualisation du risque, en permettant d’investir dans des bureaux, commerces ou logements sans contrainte de gestion quotidienne.
Le marché obligataire, lui, voit les obligations vertes gagner du terrain. Elles offrent la possibilité de concilier rendement et impact environnemental concret. Les investisseurs institutionnels comme les particuliers en quête de placements responsables y trouvent un nouveau levier, face à l’incertitude qui règne sur les marchés actions. La gestion de patrimoine évolue, intégrant ces solutions récentes tout en conservant les fondations classiques de l’immobilier résidentiel et d’entreprise.
Pour préparer un investissement à l’étranger, il faut passer en revue plusieurs paramètres incontournables :
- la demande locative sur les marchés ciblés : croissance démographique, attractivité touristique, cadre réglementaire ;
- le niveau de qualité de vie et la stabilité politique du pays ;
- le régime de fiscalité applicable sur les loyers et à la revente ;
- l’option d’une gestion déléguée lorsque le bien est éloigné de son propriétaire.
Le marché immobilier de 2025 sera marqué par la présence croissante de géants internationaux tels que Blackstone, Brookfield, Prologis, CBRE et American Tower. Leur force ? Anticiper les tendances, innover, et ouvrir l’accès à des opportunités longtemps réservées à un cercle restreint. Le choix des partenaires reste déterminant : leur fiabilité et la diversification des actifs sont des atouts pour préserver la valeur du patrimoine.
À l’heure où chaque décision redessine le paysage, investir dans la pierre ne se limite plus à une simple adresse ou à un taux affiché : c’est une façon de dessiner, à sa mesure, la carte du monde de demain.
